Një buxhet prej 100 mijë eurosh mund të ketë një vlerë shumë të ndryshme, varësisht nga qyteti ku kërkon të blesh apartament. Në disa qytete, kjo shumë mund të korrespondojë me mbi 80 metra katrorë, ndërsa në zona të tjera mund të mjaftojë për më pak se 40 metra katrorë.
Shpinet ka analizuar çmimet e publikuara të apartamenteve aktive për shitje në qytete të ndryshme të Kosovës dhe Shqipërisë. Qëllimi ishte të kuptohej se ku çmimi median për metër katror është më i ulët, ku është më i lartë dhe sa sipërfaqe mund të përfaqësojë teorikisht një buxhet prej 100 mijë eurosh.
Rezultatet bazohen në shpalljet aktive në Shpinet dhe nuk përfaqësojnë çmime të konfirmuara nga transaksione të përfunduara.
Durrës apo Vlorë: pothuajse dyfish më shumë hapësirë për të njëjtin buxhet
Një nga dallimet më të mëdha në analizë u regjistrua ndërmjet Durrësit dhe Vlorës.
Në Durrës, çmimi median i publikuar ishte rreth 1.330 euro për metër katror. Me këtë nivel çmimi, një buxhet prej 100 mijë eurosh do të korrespondonte teorikisht me rreth 75 metra katrorë.
Në Vlorë, çmimi median ishte rreth 2.700 euro për metër katror. Me të njëjtin buxhet, sipërfaqja teorike bie në rreth 37 metra katrorë.
Kjo do të thotë se, bazuar në ofertën e analizuar, 100 mijë euro mund të përfaqësojnë afërsisht 38 metra katrorë më shumë në Durrës sesa në Vlorë.
Çmimi median për metër katror në Vlorë ishte rreth 102% më i lartë se në Durrës. Megjithatë, kjo diferencë nuk duhet të interpretohet vetëm si ndryshim ndërmjet dy qyteteve. Ajo ndikohet edhe nga lokacioni i pronave, afërsia me detin, ndërtimet e reja, standardi dhe përbërja e ofertës së publikuar.
Ku ofrohen më shumë metra katrorë për 100 mijë euro?
Ndër qytetet që plotësuan kriterin minimal të të dhënave, Kamza kishte çmimin median më të ulët për metër katror. Megjithatë, rezultati i Kamzës bazohet në saktësisht 30 vëzhgime të vlefshme dhe duhet interpretuar me më shumë kujdes se qytetet me mijëra shpallje.
| Qyteti | Çmimi median për m² | m² teorikë me 100.000 € |
|---|---|---|
| Kamëz | rreth 890 €/m² | rreth 112,1 m² |
| Pogradec | rreth 1.150 €/m² | rreth 86,7 m² |
| Kavajë | rreth 1.200 €/m² | rreth 83,0 m² |
| Shkodër | rreth 1.300 €/m² | rreth 76,9 m² |
| Durrës | rreth 1.330 €/m² | rreth 75,0 m² |
Pogradeci dhe Kavaja shfaqën gjithashtu nivele relativisht të ulëta të çmimit për metër katror. Megjithatë, këto qytete kishin dukshëm më pak shpallje të vlefshme sesa Durrësi, Tirana ose Vlora.
Për këtë arsye, Durrësi është një nga shembujt më të fortë në analizë: qyteti kombinon një çmim median relativisht më të ulët me një bazë shumë më të madhe të dhënash, prej mbi 2.500 vëzhgimesh të vlefshme për çmimin për metër katror.
Qytetet me çmimet më të larta për metër katror
Në anën tjetër të renditjes, qytetet bregdetare dhe kryeqytetet shfaqën nivele më të larta të çmimeve të publikuara.
| Qyteti | Çmimi median për m² | m² teorikë me 100.000 € |
|---|---|---|
| Vlorë | rreth 2.700 €/m² | rreth 37,1 m² |
| Sarandë | rreth 2.030 €/m² | rreth 49,3 m² |
| Tiranë | rreth 1.850 €/m² | rreth 54,1 m² |
| Shëngjin | rreth 1.550 €/m² | rreth 64,5 m² |
| Prishtinë | rreth 1.450 €/m² | rreth 69,0 m² |
Vlora u rendit si qyteti me çmimin median më të lartë për metër katror ndër qytetet e kualifikuara në analizë. Saranda dhe Tirana pasuan me nivele më të ulëta se Vlora, por ende dukshëm më të larta se Durrësi, Kavaja ose Pogradeci.
Tiranë apo Prishtinë?
Në Tiranë, çmimi median i publikuar për apartamentet aktive ishte rreth 1.850 €/m². Në Prishtinë, niveli përkatës ishte rreth 1.450 €/m².
Kjo e vendos Tiranën rreth 27% më lart se Prishtina sipas çmimit median për metër katror në ofertën e analizuar.
Me një buxhet prej 100 mijë eurosh, përllogaritja teorike ishte:
- Tiranë: rreth 54,1 m²
- Prishtinë: rreth 69,0 m²
Në këtë krahasim, i njëjti buxhet përfaqësonte rreth 14,8 metra katrorë më shumë në Prishtinë sesa në Tiranë.
Megjithatë, brenda të dy qyteteve ka dallime të mëdha ndërmjet lagjeve, ndërtimeve të reja, pronave ekzistuese, qendrës dhe periferisë. Një medianë në nivel qyteti nuk mund të përdoret si çmim për çdo pronë individuale.
Prishtinë apo qytetet bregdetare?
Krahasimi me qytetet bregdetare tregon një diferencë edhe më të madhe.
Çmimi median për metër katror në Vlorë ishte rreth 86% më i lartë se në Prishtinë. Me 100 mijë euro, përllogaritja teorike tregonte rreth 69 m² në Prishtinë, krahasuar me rreth 37 m² në Vlorë.
Në Sarandë, çmimi median për metër katror ishte rreth 40% më i lartë se në Prishtinë. Me të njëjtin buxhet, diferenca teorike ishte afërsisht 20 metra katrorë.
Këto diferenca mund të lidhen me karakterin turistik të ofertës, afërsinë me detin, projektet premium, pronat e destinuara për investim dhe strukturën e apartamenteve të publikuara në platformë.
Çmimi total nuk tregon gjithmonë të gjithë pamjen
Përveç çmimit për metër katror, analiza shqyrtoi edhe çmimin total median të apartamenteve aktive për shitje.
- Kamëz: rreth 79.000 euro
- Pogradec: rreth 93.000 euro
- Kavajë: rreth 96.000 euro
- Durrës: rreth 98.000 euro
- Shëngjin: rreth 114.000 euro
Në qytetet me nivelet më të larta, mediana e çmimit total ishte rreth 241.000 euro në Vlorë, 197.000 euro në Sarandë dhe 180.000 euro në Tiranë.
Megjithatë, çmimi total ndikohet fuqishëm nga madhësia e apartamentit. Për këtë arsye, çmimi për metër katror është zakonisht më i dobishëm kur krahasohen qytete të ndryshme.
Çfarë duhet të marrë parasysh një blerës?
Një çmim më i ulët për metër katror nuk do të thotë automatikisht se një pronë është zgjedhja më e mirë. Para blerjes duhet të merren parasysh disa faktorë:
- lokacioni dhe infrastruktura përreth;
- gjendja juridike dhe dokumentacioni;
- viti dhe cilësia e ndërtimit;
- kati, orientimi dhe pamja;
- kostot e mirëmbajtjes;
- nevoja për renovim;
- mundësia për qira ose rishitje.
Për një blerës që kërkon më shumë sipërfaqe, qytete si Durrësi, Pogradeci, Kavaja ose Shkodra mund të ofrojnë alternativa interesante në ofertën aktuale. Për dikë që kërkon prona bregdetare, premium ose në zona me karakter turistik, çmimet në Vlorë dhe Sarandë mund të jenë dukshëm më të larta.
Çfarë tregojnë të dhënat?
Analiza nxjerr në pah një diferencë të madhe në fuqinë blerëse të të njëjtit buxhet.
Me 100 mijë euro, sipërfaqja teorike varionte nga rreth 37 m² në Vlorë deri në mbi 80 m² në disa qytete më të përballueshme.
Ndër qytetet me bazën më të madhe të të dhënave, Durrësi u dallua për një nivel më të ulët të çmimit për metër katror, ndërsa Vlora kishte nivelin më të lartë. Tirana ishte më e shtrenjtë se Prishtina, ndërsa Prishtina ofronte teorikisht më shumë sipërfaqe për të njëjtin buxhet.
Përfundim
Nuk ekziston një përgjigje e vetme për pyetjen se ku është më mirë të blesh apartament. Zgjedhja varet nga buxheti, qëllimi i blerjes, lokacioni dhe standardi i kërkuar.
Megjithatë, të dhënat e Shpinet tregojnë qartë se i njëjti buxhet mund të ketë fuqi shumë të ndryshme blerëse nga një qytet në tjetrin.
Për blerësit që kërkojnë më shumë sipërfaqe, krahasimi i çmimit për metër katror mund të jetë një pikënisje e dobishme. Për investitorët dhe blerësit në zonat bregdetare, është e rëndësishme të kuptohet se lokacioni dhe përbërja e ofertës mund të ndikojnë ndjeshëm në çmim.
Metodologjia
Analiza u bazua në apartamente aktive, të aprovuara dhe të pashitura, të publikuara për shitje në Shpinet. U përfshinë vetëm shpalljet me qytet të identifikueshëm, çmim në euro më të madh se zero dhe sipërfaqe të vlefshme.
Për llogaritjen e çmimit për metër katror u përdorën vetëm vlerat ndërmjet 250 dhe 10.000 euro për metër katror. Ky kufizim u aplikua për të reduktuar ndikimin e gabimeve të mundshme në të dhëna dhe vlerave jashtëzakonisht të pazakonta.
Në renditje u përfshinë vetëm qytetet me të paktën 30 vëzhgime të vlefshme për çmimin për metër katror. Rezultati për Kamzën bazohet në saktësisht 30 vëzhgime dhe duhet interpretuar me kujdes më të lartë.
Çmimet janë mediana të çmimeve të publikuara në shpallje dhe jo çmime të konfirmuara të transaksioneve. Llogaritja e sipërfaqes për 100 mijë euro është teorike dhe është bërë duke pjesëtuar buxhetin me çmimin median për metër katror.
Rezultatet pasqyrojnë ofertën aktive të disponueshme në Shpinet në momentin e analizës dhe nuk përfaqësojnë të gjithë tregun e pasurive të paluajtshme në Kosovë dhe Shqipëri.